【国分寺市】相続不動産売却の「完全ガイド」｜手続き・税金・注意点を網羅解説

2025年11月08日

不動産相続 不動産売却

ご家族が亡くなられた直後は、葬儀などで慌ただしい日々が続きますが、相続に関する手続きも待ってくれません。不動産売却を考える前に、まずは「相続」の基本的な流れを理解しておくことが重要です。

1-1. 相続発生直後の手続き

まず、市区町村役場への「死亡届」の提出（通常は葬儀会社が代行）が必要です。

同時に、「遺言書」の有無を必ず確認してください。遺言書があれば、原則としてその内容に従って遺産分割が進められます（法的に有効な遺言書の場合）。

1-2. 相続人の確定

誰が相続人になるのかを法的に確定させるため、亡くなった方（被相続人）の「出生から死亡まで」のすべての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）と、相続人全員の戸籍謄本を収集します。
 

1-3. 相続財産の調査

相続財産は、プラスの財産（不動産、預貯金、有価証券など）だけでなく、マイナスの財産（借金、ローンなど）も含まれます。国分寺市の不動産（実家）以外にどのような財産があるか、全体像を把握しましょう。

1-4. 相続の3つの選択肢（相続開始から3ヶ月以内）

相続人は、相続の方法を3ヶ月以内に選択しなければなりません。
・単純承認: プラスの財産もマイナスの財産もすべて受け継ぐ。
・相続放棄: すべての財産を受け継がない。借金が多い場合に選択。
・限定承認: プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を受け継ぐ。
 
「不動産を売却する」ことを検討している時点で、多くの場合「単純承認」を選ぶことになりますが、負債の状況が不明な場合は注意が必要です。

1-5. なぜ「売却」が選ばれるのか

相続した不動産、特に国分寺市のご実家などをなぜ売却するのでしょうか。
住む予定がない: 相続人全員がすでに持ち家がある、または国分寺市から離れた場所に住んでいる。
維持費の負担: 住まなくても固定資産税や都市計画税、管理費（マンションの場合）がかかる。
遺産分割のため: 不動産は分割しにくいため、売却して現金化し、相続人間で公平に分ける（換価分割）。
相続税の納税資金: 相続税の支払い期限は10ヶ月以内です。売却代金を納税資金に充てる。

特に国分寺市のように利便性の高い地域であっても、空き家のまま放置すると、建物の老朽化や防犯上の問題も生じます。売却は、これらの問題を解決する現実的な選択肢となります。

相続不動産の売却は、以下のステップで進みます。通常の売却と異なり、ステップ1と2が非常に重要です。

ステップ1：遺産分割協議
 

遺言書がない場合、または遺言書で指定されていない財産がある場合、相続人全員で「誰が」「どの財産を」「どれだけ」相続するかを話し合います。これを「遺産分割協議」と呼びます。

なぜ必要か: 不動産を売却するには、その不動産が「売却できる状態」になっていなければなりません。相続人全員の共有状態のままでは売却できません（正確には、共有者全員の同意があれば可能ですが、手続きが非常に煩雑になります）。

協議のポイント: 「この不動産（国分寺市の実家）は売却して現金で分けよう」という合意を、相続人全員で得ることがゴールです。感情的にならず、冷静に話し合うことが重要です。

遺産分割協議書の作成: 全員の合意が得られたら、その内容を**「遺産分割協議書」**という法的な書類にまとめ、相続人全員が署名し、実印を押します。

ステップ2：相続登記（名義変更）

遺産分割協議で不動産を相続する人が決まったら（または売却のために代表者が相続する形をとったら）、法務局で不動産の名義を亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更する手続き、「相続登記」を行います。

必須の手続き: 売却活動は、この相続登記が完了し、名義が変更されてからでないと開始できません。

【重要】2024年からの相続登記義務化: これまで任意だった相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。正当な理由なく怠ると過料が科される可能性もあります。

専門家へ依頼: 必要書類（戸籍謄本一式、遺産分割協議書、固定資産税評価証明書など）が多く手続きも複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

ステップ3：不動産会社へ売却査定を依頼

相続登記が完了（または完了見込み）したら、いよいよ不動産会社に売却の相談です。
国分寺市に強い会社を選ぶ: 国分寺市の不動産市場、地域特性、相場観を熟知している不動産会社を選ぶことが、高値売却・早期売却の鍵となります。
 
査定の種類
・机上査定: 現地を見ずにデータ（周辺の売出事例や成約事例）で算出。おおよその相場を知りたい方向け。
・訪問査定: 実際に現地（国分寺市の実家）を見て、建物の状態、日当たり、周辺環境などを加味して詳細な査定額を算出。
 
複数社に依頼（相見積もり）: 査定額は会社によって差が出ます。1社だけでなく、3社程度に依頼し、査定額の「根拠」をしっかり聞きましょう。相続案件の取り扱い実績も確認すると良いでしょう。

ステップ4：媒介契約の締結

査定額や担当者の対応、売却戦略などを比較検討し、信頼できる不動産会社が決まったら、売却活動を正式に依頼する「媒介契約」を結びます。

・一般媒介契約: 複数の会社に同時に依頼できる。
・専任媒介契約: 1社にのみ依頼する。不動産会社は売主への報告義務が生じる。
・専属専任媒介契約: 1社にのみ依頼し、自分で見つけた買主とも契約できない（不動産会社経由のみ）。最も拘束力が強い。

相続不動産の場合、売主（相続人）が国分寺市から離れた場所に住んでいるケースも多いため、売却活動の報告が義務付けられている「専任媒介」または「専属専任媒介」が選ばれることも多いです。

ステップ5：売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社は不動産情報サイト（SUUMOやHOME'Sなど）への掲載、チラシ配布、既存顧客への紹介など、本格的な売却活動を開始します。

内覧対応: 購入希望者から「室内を見たい（内覧）」という希望が入ります。空き家の場合は不動産会社が鍵を預かって対応しますが、残置物（家具や荷物）は事前に整理・撤去しておくことが望ましいです。清潔な状態が好印象を与えます。

ステップ6：売買契約の締結

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件の交渉がまとまったら、「売買契約」を締結します。
重要事項説明: 買主に対し、宅地建物取引士が物件に関する重要な事項を説明します。
契約締結・手付金の受領: 売買契約書に署名・押印し、買主から手付金（売買代金の5〜10%程度）を受け取ります。

ステップ7：決済・引き渡し

契約から約1ヶ月後、金融機関などで残代金の受領と物件の引き渡し（鍵の受け渡し）を行います。
・残代金の受領: 売買代金から手付金を引いた残額を受け取ります。
・登記手続き: 司法書士が立ち会い、所有権を買主へ移転する登記手続きを行います。
・諸費用の支払い: 不動産会社への仲介手数料や司法書士費用などを支払います。
 
これで相続不動産の売却手続きはすべて完了です。

相続不動産の売却で最も気になるのが「お金」の問題です。特に税金は、知っているか知らないかで手元に残る金額が大きく変わる可能性があります。

A. 売却にかかる「税金」

1. 譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。

・譲渡所得 = 売却価格 - (＊1取得費 + ＊2譲渡費用)

＊1取得費: 亡くなった方（被相続人）がその不動産（国分寺市の実家）を購入した時の代金や手数料。

注意点: 昔に購入した不動産で、売買契約書などが見当たらず取得費が不明な場合、「売却価格の5%」を取得費とみなすルール（概算取得費）があります。この場合、利益が大きく計算され、税金が高額になるケースがあります。

＊2譲渡費用: 売却のために直接かかった費用（仲介手数料、印紙税、解体費など）。

税率は、不動産の所有期間によって変わります。相続の場合、亡くなった方（被相続人）が取得した日からカウントします。

・長期譲渡所得（所有5年超）: 約20%（所得税15%、住民税5%）

・短期譲渡所得（所有5年以下）: 約39%（所得税30%、住民税9%）

ご実家を相続した場合、ほとんどが長期譲渡所得に該当するでしょう。

2. 相続不動産売却で使える「特例」（節税対策）
譲渡所得税は高額になりがちですが、相続不動産には強力な節税特例が用意されています。
 

【最重要】相続空き家の3000万円特別控除

これが最もインパクトの大きい特例です。「相続した実家（空き家）を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円まで控除できる」というものです。

例: 譲渡所得が2500万円だった場合、この特例を使えば全額控除され、譲渡所得税は0円になります。

主な適用要件（抜粋）

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）。

・被相続人（亡くなった方）が相続直前まで一人暮らしをしていたこと。

・相続から売却まで、事業用や賃貸用、居住用に使われていないこと。

・売却代金が1億円以下であること。

・売却期限：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。

・家を解体して更地で売るか、または新耐震基準を満たすようリフォームして売ること。

 

※要件は非常に複雑で、法改正も行われています。国分寺市のご実家が対象になるか、必ず税理士や専門知識のある不動産会社にご相談ください。

取得費加算の特例

「相続税」を支払った人が、その不動産を一定期間内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

これにより譲渡所得が圧縮され、譲渡所得税が安くなります。

※「空き家の3000万円特例」とは併用できません。どちらが有利かシミュレーションが必要です。

3. その他（印紙税・登録免許税）
・印紙税: 売買契約書に貼る印紙代です。売買価格によって異なります。

・登録免許税: 相続登記の際に法務局に納める税金です。（厳密には売却税ではありませんが、必須費用です）

B. 売却にかかる「諸費用」

売却代金がすべて手元に残るわけではありません。以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料: 不動産会社に支払う成功報酬。法律で上限が定められています。（例：売買価格400万円超の場合、「売買価格 × 3% + 6万円」+ 消費税）
・司法書士費用: 相続登記や、売却時の所有権移転登記（買主負担分を除く）、ローンが残っていた場合の抵当権抹消登記などにかかる費用です。
その他費用
・残置物撤去費用: 家の中に残った家具や荷物の処分費。
・解体費用: 古家を解体して更地で売る場合。国分寺市の場合、木造住宅で坪4万〜6万円程度が相場ですが、立地や廃材によって変動します。
・測量費用: 隣地との境界が不明確な場合、土地家屋調査士による測量が必要になることがあります。

相続不動産の売却は、特有のトラブルや疑問点が発生しやすいです。
 
Q1. 相続人が複数いる場合はどうする？
最もトラブルになりやすいケースです。

売却方法の選択:
・換価分割（かんかぶんかつ）: 最も公平でオススメの方法。不動産を売却して現金化し、その現金を法定相続分や遺産分割協議で決めた割合で分配します。
・代償分割（だいしょうぶんかつ）: 相続人の一人が不動産（国分寺市の実家）を相続する代わりに、他の相続人に現金（代償金）を支払う方法。
・共有: 複数の相続人の共有名義で相続する。これは絶対に避けるべきです。将来的に売却したくなった際、共有者全員の同意が必要となり、一人でも反対すれば売却できません。

対策: 早い段階で遺産分割協議を行い、「換価分割」する旨を遺産分割協議書に明記しましょう。

Q2. 建物が古い、ボロボロだけど売れる？
国分寺市のご実家が築年数が経過している場合、どう売るのがベストでしょうか。

A. 古家付き土地として売る
メリット: 解体費用がかからない。
デメリット: 買主が限られる（リフォーム前提の人か、解体前提の業者）。売却価格は安くなりがち。
B. 更地（解体）にして売る
メリット: 買主の層が広がる（新築を建てたい人）。早く売れる可能性が高い。
デメリット: 解体費用（国分寺市でも100万〜200万円以上）がかかる。解体すると固定資産税の優遇が外れ、税額が上がる。
 

どちらが有利かは、建物の状態や国分寺市のその地域の土地需要によります。解体費用を上回る価格で売れる見込みがあるか、不動産会社とよく相談しましょう。

Q3. 相続税の申告期限（10ヶ月）までに売却しないとダメ？
「相続税の申告・納税」は相続開始から10ヶ月以内です。
「相続不動産の売却」に期限はありません（※ただし、前述の特例を使いたい場合は期限があります）。
注意点: 相続税を「売却代金で支払いたい」と考えている場合、注意が必要です。相続登記や売却活動には時間がかかり、10ヶ月以内に売却・現金化が間に合わないケースも多いです。

対策: 納税資金は別途用意するか、売却が間に合わない場合は「延納（分割払い）」や「物納（不動産そのもので納める）」も検討しますが、要件は厳しいです。まずは税理士にご相談ください。

最後に、国分寺市という地域特性を踏まえ、相続不動産の売却を成功させるための秘訣をお伝えします。

1. 「相続」と「地域」に強い不動産会社を選ぶ
相続不動産の売却は、税金や法律が絡む非常に専門性の高い分野です。
「国分寺市の相場に詳しい」だけでは不十分で、「相続案件の取り扱い実績が豊富か」が極めて重要です。
相続特例（空き家控除など）に詳しいか。
相続人同士の調整や、複雑な手続きに慣れているか。
査定額だけでなく、担当者の知識や人柄、提案力（古家で売るか、更地で売るかなど）も見て判断しましょう。

2. 税理士・司法書士との連携が取れる会社を選ぶ
相続不動産の売却は、不動産会社だけで完結することは稀です。
相続登記は「司法書士」、相続税の申告や譲渡所得税の計算・特例の適用判断は「税理士」の力が必要です。
信頼できる不動産会社は、これらの専門家（税理士、司法書士、土地家屋調査士）とスムーズな連携体制を持っています。相続から売却までワンストップで相談できる窓口（会社）を見つけることが、相続人の負担を大きく減らすことにつながります。

3. 「とにかく早く」行動する
相続不動産の問題は、先延ばしにしても良いことは一つもありません。
時間が経てば経つほど、相続人が増えたり（二次相続）、空き家の状態が悪化したりして、問題が複雑化します。
まずは「どうしよう」と悩んでいる段階で、専門家（不動産会社や税理士）に無料相談をしてみましょう。現状を整理し、取りうる選択肢を知るだけでも、不安は大きく解消されます。

 

相続不動産の売却は、法務（相続登記）、税務（相続税・譲渡所得税）、不動産（売却）と、多岐にわたる知識が必要な複雑なプロジェクトです。

【相続不動産売却の重要ポイント】
・遺言書の確認と相続人の確定を早急に行う。
・相続人全員で遺産分割協議を行い、合意内容を書面（遺産分割協議書）に残す。
・売却の前提となる相続登記を完了させる（義務化）。
・売却で利益が出た場合の譲渡所得税と、強力な節税特例（空き家3000万円控除など）を理解する。
・信頼できるパートナー、つまり「国分寺市の事情」と「相続案件」に強い不動産会社を見つける。

国分寺市で大切なご実家を相続された皆様が、ご家族皆様にとって最善の選択ができるよう、この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。