国立市における相続発生後でも間に合う節税マニュアル

東京都国立市は、大正時代から続く日本初の学園都市構想に基づき開発された背景を持ち、その中心軸となる「大学通り」は、都内でも稀有な景観美と資産価値を維持し続けている。この地域が「文教地区」として指定されている事実は、単なる教育環境の良さを意味するだけでなく、相続税実務においては「土地評価の高止まり」という切実な問題に直結する。国立市居住者の多くが直面する課題は、先祖代々の土地や昭和期に取得した自宅不動産の評価額が、現行の相続税基礎控除額を容易に超過してしまう点にある。

相続が発生した後、すなわち被相続人が逝去した後に着手できる節税対策は、一般的に「生前対策」に比べて限定的であると思われがちである。しかし、日本の相続税法には、残された遺族の生活基盤を守り、社会政策的な配慮を行うための「特例」や「税額控除」が数多く設けられている。国立市のような地価上昇が続くエリアにおいては、これらの制度を申告期限までに正しく適用できるか否かが、納税額を数千万円単位で左右する決定的な要因となる。

特に、令和7年（2025年）の最新地価動向によれば、国立市全域の平均変動率はプラス5.6％の上昇を記録しており、バブル期以降で最大級の上昇幅を見せている地点も存在する。このような市場環境下では、相続発生後の「評価の引き下げ」と「特例の有利選択」が、資産防衛の要となる。本報告書では、国立市特有の地理的・経済的要因を踏まえ、初回の相続に臨む遺族が失敗を回避し、法的根拠に基づいた最大の節税効果を享受するためのマニュアルを提示する。

国立市の土地評価は、JR中央線国立駅を中心とした「北地域」、大学通りを主軸とする「中央地域」、そして中央自動車道に近い「南地域」で大きく異なる特性を持つ。相続税の計算基準となる「路線価」は、公示地価の約80％を目安に設定されるが、直近の令和7年分路線価は、インバウンド需要の回復や周辺地域の再開発の影響を受け、国立市全域で軒並み上昇している。

 

このデータが示す通り、国立市の不動産を相続する場合、地価の上昇分が相続税負担を増大させるリスクが顕著である。相続発生後、最初に行うべきは、亡くなった日の属する年の正確な路線価図を「立川税務署」の管轄基準に従って確認し、評価の概算を出すことである。

相続税の申告が必要かどうかを判断するための第一関門は、正味の遺産額が「基礎控除額」を超えているかどうかの判定である。基礎控除額は、法律によって一律に定められた「聖域」であり、この範囲内であれば税務署への申告自体が不要となる。

基礎控除額の算出には、以下の数式を用いる。

ここで、法定相続人の数には「相続放棄」をした者も含まれる点に注意が必要である。国立市の世帯平均（夫婦と子2人の4人家族を想定）の場合、父が亡くなった際の基礎控除額は 3,000 + (600 × 3) = 4,800 万円となる。

国立市の不動産評価額が容易にこの金額を超えてしまう背景には、前述の高単価な路線価がある。例えば、東一丁目に50坪の宅地を所有している場合、土地評価だけで 約149万円　×　50坪　=　約7,450万円 となり、預貯金が皆無であっても申告義務が生じる計算となる。

相続税の申告および納税は、被相続人の死亡を知った日の翌日から「10か月以内」に完了させなければならない。この期間内に遺産分割協議が整わない場合、後述する強力な節税特例である「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」が原則として適用できなくなるという重大なリスクがある。

また、被相続人が国立市内で賃貸経営などを行っていた場合、死亡から「4か月以内」に「所得税の準確定申告」を行う必要がある点も忘れてはならない。

国立市のような高地価エリアにおいて、相続発生後の節税対策として最も効果が高いのは「小規模宅地等の特例」の適用である。この制度は、亡くなった人が住んでいた土地や商売をしていた土地を、一定の要件を満たす親族が引き継ぐ場合に、土地の評価額を劇的に下げるものである。

居住用宅地、すなわち「自宅」の土地について、330平方メートル（約100坪）までの部分を80％減額して評価できる。国立市の一般的な住宅区画であれば、ほぼ全域がこの面積内に収まるため、その土地の価値を2割の評価で申告できることになる。

適用を受けるための優先順位と要件は以下の通りである。

　1.　配偶者： 無条件で適用が可能。同居していなくても、将来的にその土地を所有すればよい。

　2.　同居親族： 相続開始前から申告期限（10か月後）まで、その家で生活し、かつ土地を所有し続けていること。

　3.　別居親族（家なき子特例）： 配偶者も同居親族もいない場合に限り、3年以上「自分の持ち家」に住んでいない親族が取得する場合に適用される。

国立市においては、国立駅周辺の地価高騰により、親世代が国立市の自宅を離れず、子供世代が近隣の立川市や国分寺市のマンションを購入して別居しているケースが多々見受けられる。この場合、「家なき子」の要件を満たすかどうか、あるいは相続発生後に「同居」の実態をいかに証明するかが、節税の分水嶺となる。

被相続人が国立市内で店舗を経営していた（特定事業用宅地等）場合や、アパート・駐車場を経営していた（貸付事業用宅地等）場合も、一定の減額が可能である。

これらの特例は併用が可能であるが、計算式は面積制限の相関関係により複雑化する。国立市内に自宅とアパートの両方を所有している場合、どちらの土地に特例を優先適用するかによって、最終的な納税額に数百万円の差が生じるため、税理士による「有利選択」のシミュレーションが不可欠である。

相続発生後に利用できる最も強力な税額控除の1つが「配偶者の税額軽減」である。これは、配偶者が取得した遺産額が、1億6,000万円または法定相続分（通常は1/2）のいずれか多い金額までであれば、配偶者に相続税がかからないという制度である。

この制度は非常に強力であるが、国立市の資産家層が陥りやすい最大の失敗が、一次相続（父の死）での納税額をゼロにすることだけに集中し、数年後に発生する二次相続（母の死）での負担を考慮しないことである。

配偶者が一度に多くの財産を相続すると、配偶者自身の元々の資産と合算され、二次相続時には「配偶者控除」が使えない子供たちが、累進税率の高い相続税を負担することになる。

●　戦略的分割案： 一次相続において、小規模宅地等の特例を「あえて子供」に適用させ、配偶者は無税枠の範囲内で現金を相続させる。土地は子供が相続することで、二次相続時の土地再評価と課税を回避できる。

●　シミュレーションの重要性： 国立市内の不動産価値の将来予測に基づき、一次・二次のトータル納税額を最小化する分割割合を導き出す必要がある。

相続税は「正味の遺産」に対して課税される。したがって、相続発生後に確定する負債や費用を漏れなく計上することは、法的に認められた正当な節税行為である。

被相続人が亡くなった時点で支払義務があったものはすべて遺産から差し引ける。

●　未払いの医療費： 病院への最終的な入院費や治療費。

●　未払いの税金： 死亡後に通知が来た「固定資産税（国立市役所）」や「住民税」。また準確定申告による所得税。

●　公共料金・カード利用代金： 死亡日時点での未決済分。

葬式費用は相続税法上、債務ではないが、遺産から差し引くことが認められている。ただし、控除対象の範囲には厳格な区別がある。

国立市周辺の寺院への御布施など、領収書が出ない支出についても、支払先、日付、金額、内容を詳細に記録したメモがあれば、税務署は正当な費用として認めるのが一般的である。

国立市のように高齢化が進む地域では、父の死から数年以内に母が亡くなる「数次相続」のケースが多発している。この際、10年以内に2回の相続が発生した場合、1回目で支払った相続税の一部を2回目の相続税から差し引けるのが「相次相続控除」である。

この制度は、前回の相続から1年経過するごとに10％ずつ控除額が減っていく仕組みとなっている。

●　1年以内の再相続： 前回の相続税額のほぼ全額が控除対象。

●　5年後の再相続： 前回の相続税額の約50％が控除対象。

相続発生後、相続人は過去10年以内に親族間で相続がなかったかを確認し、当時の申告書を立川税務署等から取り寄せる必要がある。これは、一次相続で他地域の税理士に依頼していた場合などに見落とされやすい節税ポイントである。

被相続人の遺志を継ぎ、相続財産を特定の団体に寄付した場合、その財産は相続税の課税対象から除外される。

●　寄付先： 国、地方公共団体（国立市）、認定NPO法人など。

●　期限： 相続税の申告期限までに行う必要がある。

●　効果： 例えば、国立市の「大学通り」の景観を守る基金や、市内の教育支援活動に寄付を行うことで、社会貢献を果たしつつ、高額な相続税を回避することができる。

相続発生後の対策とは別に、相続人が次の代（孫世代など）へ資産を引き継ぐ際に重要となるのが、最新の税制改正への対応である。特に、国立市の富裕層にとって、これまでの「110万円の暦年贈与」の常識が大きく変わったことは無視できない。

2024年（令和6年）1月1日以降の贈与から、相続発生前の「持ち戻し期間」が3年から「7年」へと段階的に延長されることになった。

●　改正の内容： 亡くなる直前7年以内に行われた贈与は、相続財産に足し戻して計算される。ただし、延長された4年間分については、合計100万円までは加算を免除する緩和措置がある。

●　今後の戦略： 国立市での資産承継を考えるなら、10年、20年という超長期のスパンで贈与を開始しなければ、節税効果が得にくくなっている。

一方で、相続時精算課税制度には、年間110万円までの「持ち戻し不要」な基礎控除枠が新設された。

国立市内に、将来的な地価上昇が見込まれる不動産（再開発予定地等）を所有している場合、この新制度を利用して早めに子供へ所有権を移転させ、110万円枠を毎年活用し続けることで、将来の相続税負担を大幅に軽減できる可能性がある。
 

 

相続手続きは、法務・税務・不動産評価の三位一体で進める必要がある。特に国立市の土地は「文教地区」としての特殊な規制や、大学通りの景観条例による利用制限など、一般的な土地評価では見落とされがちな「減額要因」が潜んでいる。

●　立川税務署： 国立市を管轄する。相続税の申告書提出先であり、複雑な案件については事前照会も可能だが、節税のアドバイスをくれる場所ではない。

●　国立市役所： まちの振興課にて税理士による無料相談を実施。初めての相続で何から手をつけていいか分からない層に適している。

●　公証役場（立川）： 公正証書遺言の作成や確認を行う。相続発生後に遺言の有無を調べる際にも利用する。

国立市には数多くの税理士事務所が存在するが、相続税は所得税や法人税とは全く異なる専門知識（特に不動産鑑定評価）を必要とする。

　1.　不動産評価の経験： 国立市の文教地区特有の減額要因を指摘できるか。

　2.　二次相続を見据えたトータル提案： 一次相続の節税だけでなく、家族全体の幸福を考えてくれるか。

　3.　チーム体制： 司法書士や不動産会社と連携し、登記や売却までワンストップでサポートできるか。

国立市における相続は、その資産価値の高さゆえに、適切な対策の有無が将来の家計を大きく変える。相続発生後であっても、以下の3点を徹底することで、納税額を最小限に抑えることは十分に可能である。

第一に、土地評価の徹底的な見直しである。路線価を鵜呑みにせず、小規模宅地等の特例を最大限に活用し、さらに地形や建築制限による減額要因をプロの目で見つけ出すこと。

第二に、二次相続を視野に入れた遺産分割である。配偶者控除の短期的なメリットに惑わされず、子供世代への資産移転コストまで含めた最適解を選択すること。

第三に、10か月の期限を遵守した迅速な着手である。特に準確定申告（4か月）から相続税申告（10か月）までの流れを、立川税務署や地元の専門家と連携して確実に進めることが、追徴課税という最悪の失敗を防ぐ唯一の道である。

国立市という歴史ある文教都市で育まれた資産を、無駄な税金で目減りさせることなく次世代へ引き継ぐこと。それは残された家族にとっての重要な使命であり、本マニュアルがその一助となることを確信している。